生前対策 まずはここから

(1)特定居住用宅地

被相続人居住用の敷地です。（他界した親が住んでいた家の土地）

• 80％減額できます。
• 限度面積は330㎡です。

• 下記の相続人は特例を受けることができます。

  1.「被相続人の配偶者」
  生前に夫婦が居住していた事が要件です。
  老人ホームに入所していた場合は適用にならないので注意が必要です。

  2.「被相続人と同居をしていた相続人（子供）」
  同居していない子供が土地を相続した場合は特例を受けることができないので注意が必要です。

  3.同居はしていないが持ち家のない相続人
  相続人が持ち家を持っている場合は特例を受けることができないので注意が必要です。
  100万円の家賃を毎月払っていても、賃貸住宅居住であれば特例を受けることができます。
  家なき子の特例といわれています。

(2)特定事業用宅地

被相続人が事業を行っていた場合、その事業用に利用されていた建物の敷地です。

• 80％減額できます。
• 限度面積は400㎡です。

• 下記の相続人は特例を受けることができます。
  重要なのは申告期限が到来するまでは「相続した宅地は所有し続ける」ことと「何とかして事業を営み続ける」ということです。

  1.被相続人の事業を引き継ぎ、申告期限まで引き続きその宅地等を所有し、かつ、その事業を営んでいる者。

  2.被相続人と整形を1つにしていた相続人が、申告期限まで引き続きその宅地等を所有し、かつ、その宅地等を自らの事業の用に供している者。

(3)「貸付事業用宅地」

被相続人が貸家を所有していた場合、その貸家の敷地です。

• 50％減額できます。
• 限度面積は400㎡です。
• 相続をした相続人が申告期限までの間は引き続き、不動産貸付事業を継続していないと特例を受ける事ができないので注意が必要です。

「空き地」は収益を生まず、経費ばかりがかかります。

賃貸アパートや駐車場ならともかく、何の効用もはたしていなければ固定資産税がかかるだけです。
先祖代々受け継いてきた土地の場合は、手放すことに抵抗があると思いますが、インフラ対策とった明確な目的が無ければ、親が投資目的で購入してそのままになっている空き地などはお荷物になるだけです。

毎年の固定資産税がかかるだけでなく相続のときはしっかりと評価がされてしまいます。

路線価が高い土地の場合は特に注意が必要です。
思い切って売却して収益用の物件を購入するなどの「資産の組み換え」をした方が相続税上の評価が下がる場合もあります。
そうしても先祖代々の土地を売却したくない場合は、アパートや戸建賃貸を建築した方が固定資産税も相続税も下がりますが、ハウスメーカーの提案を鵜呑みにするとトラブルにもなりますので、情報収集をしっかりと行い慎重に進めましょう。

面積の広い宅地を相続した場合、「地積規模の大きな宅地」の評価という規定の対象となり、条件を満たせば通常の土地の評価額より20％程度、評価を下げることができる可能性があります。

500㎡に１㎡でも足りなければ、１㎡を隣接地から購入しましょう。
登記面積が500㎡無くても、実際に測量したら500㎡以上ある場合もありますしので、不動産調査を重要です。

「居住用の住宅」として利用している土地が480㎡で、「家庭菜園」として利用している土地が20㎡の場合、間に垣根やブロック塀があり、明確に区分されている場合はそれぞれの区画で評価されてしまうので、垣根やブロック塀は撤去しましょう。

「居住用の住宅」として利用している土地が400㎡で、隣接している「貸駐車場」として利用している土地が100㎡の場合、「貸駐車場」は解約して住宅の庭にしましょう。

「地積規模の大きな宅地」とは、下記に掲げる２つのでの要件のすべてを満たしている宅地をいいます。

1. 三大都市圏においては500㎡以上の地積の宅地、それ以外の地域においては1,000㎡以上の地積の宅地であること。

2. 次の(1)から(4)に該当する宅地でないこと。

(1) 市街化調整区域に所在する宅地
但し、当該市街化調整区域が、都市計画法の規定に基づき宅地分譲に係る開発行為を行うことが出来る区域を除きます。

(2) 都市計画法に規定する工業専用地域に所在する宅地

(3) 財産評価基本通達22-2に定める大規模工場用地
用途地域の定められていない地域にある宅地については、工業専用地域以外の地域に所在するものと判定されます。

(4) 指定容積率が400％（東京都の特別区においては300％）以上の地域に所在する宅地
路線価地域に所在するものについては、財産評価基本通達14-2(地区)の定めにより、普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区として定められた地域に所在する宅地であること。

相続税における宅地の評価では、「利用の単位となっている１区画の宅地」毎に評価がされます。
１区画の宅地とは「使用収益権」です。
形が整った宅地に「居住用の住宅」と「賃貸アパート」が建っているケースでは、分筆してブロック塀を作り、１区画の土地の形状の形を悪くする事で評価が大きく下がります。